Registrazione telematica dei contratti di locazione di gestione di siti per antenne di telefonia


L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito agli adempimenti, e sui documenti da allegare, per la registrazione telematica dei contratti di locazione relativi alla gestione di siti per antenne di telefonia mobile stipulati con soggetti aventi natura giuridica variegata: persone fisiche non soggetti passivi IVA, società, enti pubblici (Agenzia Entrate – risposta n. 374/2019).

In particolare è stato precisato che gli applicativi informatici di presentazione, controllo e gestione delle attività connesse alla registrazione di contratti di locazione (nel caso di specie il software di compilazione RLI-web) ammettono come documenti allegati soltanto file in formato PDF/A o TIFF.


Per i contratti firmati digitalmente, che rivestono un formato elettronico diverso da quelli al momento consentiti, è possibile allegare il documento estraendone il contenuto in formato PDF/A ovvero, in presenza di una copia cartacea del documento, generare mediante scannerizzazione un file avente le caratteristiche che ne consentano l’allegazione.


È inoltre importante ricordare che il contribuente che effettua la registrazione telematica del contratto di locazione ha l’obbligo di conservare, ancorché in formato digitale, l’originale dei documenti, che potrà essere richiesto da parte dell’Agenzia delle Entrate per eventuali verifiche.

La qualificazione fiscale del Trust decide la tassazione dei redditi

Con la Risposta a interpello n. 381 del 2019, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il pieno spossessamento dei beni da parte del disponente è condizione essenziale per la qualificazione del Trust come soggetto passivo IRES. Tale condizione si esprime attraverso un effettivo potere del “Trustee” di amministrare autonomamente e disporre dei beni a lui affidati dal disponente, esplicitato nelle clausole dell’atto istitutivo del Trust.

Nell’ordinamento italiano la normativa fiscale riguardante i trust è stata introdotta con la Legge finanziaria 2007, includendoli tra i soggetti passivi IRES.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che un Trust può essere qualificato soggetto passivo ai fini delle imposte sui redditi soltanto se sussiste un effettivo potere del Trustee di amministrare autonomamente e disporre dei beni a lui affidati dal disponente.
Diversamente il Trust deve ritenersi fiscalmente “inesistente” in tutti quei casi in cui, per effetto delle disposizioni contenute nel proprio atto istitutivo ovvero in base ad elementi di mero fatto, il potere di gestire e disporre dei beni permanga in tutto o in parte in capo al disponente. In tal caso, non verificandosi il reale spossessamento di quest’ultimo in relazione ai beni posti nel patrimonio costitutivo del Trust, quest’ultimo si configura come una “struttura meramente interposta rispetto al disponente”. Di conseguenza, i redditi formalmente prodotti dal Trust continuano ad essere attribuiti al disponente ai fini della tassazione.
Riguardo agli elementi indicativi di una mera interposizione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che si considerano “inesistenti” le tipologie di trust in cui:
– il trustee deve tenere conto, in relazione alla gestione del patrimonio e del reddito da questo generato, delle indicazioni fornite dal disponente;
– il trustee non può esercitare i suoi poteri “senza il consenso” del disponente o del beneficiario;
– il disponente ha la facoltà di attribuire beni e redditi del trust o concedere prestiti a soggetto dallo stesso individuati;
– “ogni altra ipotesi in cui il potere gestionale e dispositivo del trustee, così come individuato dal regolamento del trust o dalla legge, risulti in qualche modo limitato o anche semplicemente condizionato dalla volontà del disponente e/o dei beneficiari”.
In altri termini, affinché il trust sia considerato fiscalmente rilevante deve verificarsi il pieno spossessamento dei beni da parte del disponente.
A tal fine, le prerogative di autonomia gestionale del Trustee devono essere esplicitate nell’atto istitutivo, attraverso le clausole che ne regolano la struttura e le finalità.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che rilevano una limitazione dei poteri del trustee le clausole che prevedono:
– la necessità di acquisire il consenso del Disponente o del Comitato dei saggi su determinate materia (ad esempio, anticipazioni ai beneficiari, possibilità di compiere atti vietati dalle disposizioni generali in materia di conflitto di interessi, prestazioni di garanzie a favore di terzi, conferimento di mandati per l’esercizio di un determinato potere gestionale, modifica del profilo di rischio previsto per gli investimenti finanziari, interruzione di un contratto di investimento, determinazione delle somme distribuibili e degli impieghi del fondo del Trust);
– la necessità di acquisire il parere del Disponente o del Comitato dei saggi per l’alienazione di immobili presenti nel Trust, che siano in godimento al disponente, al coniuge o ai beneficiari;
– la riserva al disponente di attribuire al coniuge crediti verso il Trustee;
– la facoltà di revoca del Trustee in qualsiasi momento da parte del dal Disponente o, nel caso in cui questo sia deceduto dal Comitato dei Saggi o, alternativamente, dai beneficiari congiuntamente.

Soggette ad imposta l’esposizioni pubblicitarie a mezzo di macchina automatica


13 SETT 2019 La Cassazione afferma che non possono in alcun modo essere identificate come sede di impresa le apparecchiature automatiche erogatrici di fototessere (CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 07 giugno 2019, n. 15465)

Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte la srl proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Cremona avverso l’avviso di accertamento emesso per la liquidazione e la riscossione dell’imposta comunale sulla pubblicità, relativo all’imposta comunale per la pubblicità (ICP) per l’anno 2014 dovuta ad esposizioni pubblicitarie nel territorio del Comune di Cremona effettuate a mezzo di macchina automatica per la realizzazione e contestuale erogazione di fototessere e biglietti da visita. A sostegno dell’opposizione la ricorrente deduceva che i mezzi pubblicitari assoggettati ad imposta sarebbero in realtà riconducibili ad insegne e come tali esenti dal pagamento dell’imposta ai sensi dell’art. 17, comma 1 bis, d.lvo. 507/93, poiché aventi tutti superficie inferiore a cinque metri quadrati.
La Commissione Tributaria Provinciale di Cremona rigettava il ricorso.
La sentenza veniva impugnata dal contribuente e la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia accoglieva l’appello rilevando: a) che le insegne esposte sul distributore di fotografie rappresentavano la denominazione dell’impresa ed erano perciò idonee a contraddistinguere l’attività esercitata e non costituivano un messaggio pubblicitario b) che in ogni caso le insegne erano poste nel luogo in cui si esercitava l’attività commerciale e pertanto contraddistinguevano la sede ove si svolgeva l’attività stessa con la conseguenza che erano esenti da imposte ai sensi dell’art. 17 comma 1 bis d.lvo. 507/1993.
Avverso la sentenza della CTR è stato proposto ricorso per Cassazione.
Il ricorso viene accolto. Sul punto questa Corte, con riferimento alle macchine distributrici di alimenti e bevande e più recentemente anche in relazione alle apparecchiature automatiche erogatrici di fototessere; ha affermato che tali postazioni non possono in alcun modo essere identificate come sede di impresa. Ciò in quanto o si ha riguardo alla sede legale e/o statutaria essendo la ricorrente società di capitali, o alla sede effettiva da intendersi nel luogo in cui hanno concreto svolgimento le attività amministrative e di direzione dell’Ente ed ove operano i suoi organi amministrativi o i suoi dipendenti. Escluso per evidenti ragioni che il distributore automatico di fototessere possa ricondursi al concetto, come sopra richiamato, tanto di sede legale quanto di quella effettiva di esercizio dell’attività sociale non può neanche ipotizzarsi un rapporto pertinenziale con la sede della società, in ragione dell’ampia diffusione territoriale che impedisce a monte la stessa configurabilità di un rapporto durevole di servizio del singolo distributore alla sede sociale.
Le postazioni di distribuzione delle fototessere, pur consentendo attraverso una procedura meccanica operazioni negoziali di scambio tra il prodotto fornito dall’apparecchio automatico e il corrispettivo pecuniario versato dall’utente, possono piuttosto essere ricondotte ai singoli beni, dislocati, fuori dalla sede sociale, in diversi punti del territorio nazionale, facenti parte di quel <<complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa>> che secondo la definizione contenuta nell’art. 2555 cc costituisce l’azienda.
La CTR si è dunque discostata dai principi enunciati dalla consolidata giurisprudenza.

La vendita di immobile acquistato senza benefici non ostacola l’agevolazione prima casa


L’agevolazione per l’acquisto della prima casa spetta anche a chi è già in possesso di un altro immobile, situato nello stesso Comune e acquistato prima del 1993, quando non era ancora prevista l’aliquota agevolata, a patto che la vecchia abitazione sia venduta entro un anno dalla data di stipula del nuovo contratto di proprietà (Agenzia Entrate – risposta n. 377/2019).

L’Agenzia delle Entrate ha più volte specificato che le agevolazioni prima casa sono riconosciute anche se al momento dell’acquisto l’acquirente risulta titolare di immobile abitativo a suo tempo acquistato con le agevolazioni prima casa ed anche se detto immobile si trova nello stesso Comune in cui si trova anche l’immobile da acquistare.
Intento del legislatore è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire; entro tale termine, quindi, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
In tal senso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale condizione risulta soddisfatta anche qualora l’immobile preposseduto nel Comune di residenza, in cui si trova anche l’immobile da acquistare, non abbia goduto delle agevolazioni prima casa, poiché acquistato nel 1990.
Ai fini dell’agevolazione è necessario che:
– l’immobile preposseduto sia stato acquistato nel 1990 da società costruttrice e sia l’unico appartamento posseduto;
– al momento dell’acquisto non si abbia la titolarità di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni prima casa;
– l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
– sia l’immobile da acquistare che l’immobile da vendere entro un anno sono classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9.


Al verificarsi di tali condizioni, il contribuente può beneficiare fin da subito delle agevolazioni prima casa ma è indispensabile la vendita dell’abitazione acquistata senza agevolazioni, entro un anno dalla data di stipula del nuovo contratto.

Nuove agevolazioni per i grandi progetti di Ricerca e Sviluppo


Il Ministero dello Sviluppo Economico ha rilanciato gli interventi agevolativi in favore dei grandi progetti di Ricerca e Sviluppo, con una dotazione finanziaria complessiva di oltre 500 milioni di euro (Ministero Sviluppo Economico – decreti 02 agosto 2019).

Con il primo intervento, il Ministero dello Sviluppo Economico ha deciso di rifinanziare su tutto il territorio nazionale interventi agevolativi a favore delle imprese che investono in grandi progetti di ricerca e sviluppo nei settori “Agenda digitale” e “Industria sostenibile”.
La misura è finanziata dalle risorse del Fondo Rotativo per il sostegno alle imprese e gli investimenti di Cassa depositi e prestiti, e del Fondo per la crescita sostenibile del Ministero.
Con il secondo intervento, invece, il Ministero dello Sviluppo Economico ha definito la prosecuzione della strategia attuata attraverso lo strumento degli Accordi per l’innovazione e introduce un nuovo intervento agevolativo, di natura negoziale, a favore di progetti di ricerca e sviluppo, realizzati nell’ambito di Accordi sottoscritti dal Ministero con le regioni, le province autonome e le altre amministrazioni pubbliche interessate, nei settori applicativi della Strategia nazionale di specializzazione intelligente.
Viene quindi istituito un nuovo intervento agevolativo in favore dei progetti di ricerca e sviluppo, promossi nell’ambito delle seguenti aree tecnologiche:
– Fabbrica intelligente;
– Agrifood;
– Scienze della vita;
– Calcolo ad alte prestazioni.

Nessuna agevolazione “prima casa” con immobile locato nello stesso Comune


12 SETT 2019 Non si applicqano le agevolazioni prima casa in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune concesso in locazione (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 10 settembre 2019, n. 378)

Il diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:
a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.
Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione” porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo.
Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare.
La citata disposizione conferisce, tuttavia, rilievo alla circostanza che la titolarità attuale dei diritti enunciati riguardi “case di abitazione”; deve trattarsi, pertanto, di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.
Non ha, infatti, rilevanza l’utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale. In osservanza dei medesimi criteri è possibile asserire, di contro, che l’agevolazione non è applicabile nel caso in cui l’acquirente sia titolare, nel comune dove acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto.
L’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”.
Non può attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio, in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà del soggetto.


Una diversa interpretazione, infatti, si ritiene che non trovi riscontro nel disposto normativo secondo cui l’acquirente deve dichiarare in atto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
Peraltro, si rileva che anche nel caso di acquisto di una casa di abitazione la circostanza che tale immobile sia a sua volta locato a terzi non costituisce una “causa di forza maggiore” idonea a giustificarne il mancato trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel termine di legge.
Infine, il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà; pertanto, non possono applicarsi le stesse conclusioni.
Nel caso in oggetto esaminato dall’Amministrazione finanziaria, l’istante non può fruire dei benefici prima casa, avendo la proprietà di altro immobile ubicato nello stesso Comune e non potendo, dunque, dichiarare nell’atto di acquisto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

IRAP: è dovuta se la quota al collaboratore familiare è considerevole

L’attribuzione al collaboratore di una quota considerevole di partecipazione al reddito dell’impresa familiare rappresenta un elemento indicativo della sussistenza del presupposto di autonoma organizzazione, da cui discende l’assoggettamento ad IRAP dell’attività di promotore finanziario (Corte di Cassazione – Ordinanza n. 22469 del 2019)

IL CASO


Il contribuente, titolare dell’impresa familiare, che svolge l’attività di promotore finanziario, attribuendo alla moglie la quota di partecipazione al reddito d’impresa nella misura massima consentita (49 per cento), ha presentato istanza di rimborso dell’IRAP pagata, deducendo di averne diritto per assenza del presupposto di autonoma organizzazione.
L’Amministrazione finanziaria ho opposto il silenzio rifiuto sull’istanza di rimborso valorizzando la collaborazione della moglie quale elemento integrante l’autonoma organizzazione, da cui l’assoggettamento ad imposta.
I giudici tributari, invece, hanno riconosciuto il diritto al rimborso, osservando che, ai fini della sussistenza del presupposto impositivo occorre la concreta dimostrazione che l’apporto del collaboratore familiare abbia effettivamente incrementato il fatturato aziendale; nella fattispecie, in difetto di specifica prova contraria, la particolarità dell’attività di promotore finanziario relega la collaborazione della moglie – priva di quella specifica qualifica ma semplicemente legata al contribuente in un’impresa familiare – ad un ambito meramente esecutivo, quale quello di segretaria o affine.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


Nel riformare la decisione dei giudici tributari, con il rigetto della domanda di rimborso, la Corte di Cassazione ha osservato, preliminarmente, che in tema di IRAP, l’attività svolta dal promotore finanziario non è qualificabile automaticamente come attività di impresa, di per sé assoggettata ad imposta, ma richiede una valutazione complessiva, da parte del giudice di merito, degli elementi di fatto offerti dalla fattispecie concreta, poiché essa può essere svolta in qualità di dipendente, agente o mandatario e, quindi, può assumere connotati variabili tra:
– la figura del lavoro subordinato dipendente, esente da imposta;
– quella del lavoro autonomo, assoggettabile ad imposta solo in presenza di un’autonoma organizzazione;
– quella dell’attività d’impresa, pacificamente sottoposta ad imposizione.
Considerato che l’IRAP afferisce non al reddito o al patrimonio in sé, ma allo svolgimento di un’attività autonomamente organizzata per la produzione di beni e servizi, ne è soggetto passivo pure l’imprenditore familiare, ma non anche i familiari collaboratori, atteso che la collaborazione dei partecipanti integra quel quid pluris dotato di attitudine a produrre una ricchezza ulteriore (o valore aggiunto) rispetto a quella conseguibile con il solo apporto lavorativo personale del titolare ed è, quindi, sintomatica del relativo presupposto impositivo.
In particolare, costituiscono elementi indicativi della sussistenza del presupposto impositivo dell’autonoma organizzazione l’effettivo e continuativo apporto fornito all’impresa familiare dalla moglie del contribuente e l’attribuzione di un’elevata quota di partecipazione al reddito dell’impresa familiare.
Al contrario, deve ritenersi priva di pregio la presunzione che la collaborazione del partecipante all’impresa familiare si collochi in un ambito meramente esecutivo in considerazione del mancato possesso della qualifica prescritta dalla legge per lo svolgimento dell’attività.

Dichiarazione di successione: rettifica dell’errore materiale


11 SETT 2019 Per il Fisco , al di fuori delle ipotesi di errore materiale o di calcolo che emergono ‘ictu oculì, eventuali precisazioni o rettifiche per poter essere prese in considerazione dall’ufficio devono essere effettuate nelle stesse forme e negli stessi termini previsti per la dichiarazione che si intende correggere (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 10 settembre 2019, n. 375)

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dalla data di apertura della successione, fino alla scadenza del termine di presentazione, la dichiarazione di successione può essere modificata.
Tale disposizione – che consente ai contribuenti che hanno compiuto errori nella dichiarazione di successione di presentare una nuova dichiarazione, modificativa della precedente, nel termine di un anno dalla data di apertura della successione – non può trovare applicazione nel caso in cui il contribuente intende integrare la dichiarazione di successione già presentata, oltre il termine di un anno.
In effetti, in ordine all’ipotesi di emendabilità della dichiarazione di successione oltre il termine previsto per la presentazione della dichiarazione, l’Amministrazione finanziaria ha avuto modo di fornire in passato chiarimenti dando la possibilità di procedere alla presentazione di una dichiarazione rettificativa, oltre il termine di presentazione della dichiarazione, per modificare in diminuzione il valore di un cespite.
In tale fattispecie veniva rilevato che il principio dettato dall’articolo 31, comma 3, del TUS deve essere coordinato con la previsione dettata dall’articolo 33, comma 2, del medesimo TUS secondo cui “in sede di liquidazione l’Ufficio provvede a correggere gli errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile”.
Dal combinato disposto delle richiamate norme si desume che al di fuori delle ipotesi di errore materiale o di calcolo che emergono ‘ictu oculì, eventuali precisazioni o rettifiche per poter essere prese in considerazione dall’ufficio devono essere effettuate nelle stesse forme e negli stessi termini previsti per la dichiarazione che si intende correggere.
Nel caso in oggetto, in cui l’istante chiede di conoscere se sia possibile procedere alla variazione della data di morte indicata in modo errato, si ritiene che la contribuente possa procedere alla rettifica dell’errore materiale contenuto nella dichiarazione di successione e che non incide nella determinazione della base imponibile, presentando una dichiarazione rettificativa e versando, per le formalità di trascrizione, le imposte catastale e ipotecaria in misura fissa la tassa ipotecaria, l’imposta di bollo e i tributi speciali.

Stabilimenti balneari in catasto


Gli stabilimenti balneari devono presentare gli atti di aggiornamento catastale per le strutture realizzate sull’arenile demaniale, anche per quelle semplicemente appoggiate sulla spiaggia (Agenzia Entrate – risposta n. 372/2019).

Sono soggette all’iscrizione in Catasto e al successivo aggiornamento tutte le unità immobiliari, costituite da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
Sono inoltre considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
Al fine di poter quindi annoverare tra le “unità immobiliari” un manufatto, anche solo semplicemente appoggiato al suolo, occorre che siano contemporaneamente soddisfatti, oltre ai requisiti di “autonomia funzionale e reddituale del bene” anche quello della “stabilità nel tempo”.
Tali requisiti sono posseduti anche dallo stabilimento balneare con strutture realizzate sull’arenile demaniale, anche per quelle semplicemente appoggiate sulla spiaggia.
Pertanto anche gli stabilimenti balneari ricadono nell’obbligo di inventario catastale e quindi di dichiarazione previsto per tutte le unità immobiliari.

Locazioni brevi: l’uso di piattaforme online non esclude la cedolare secca

Con la Risposta a interpello n. 373 del 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’ausilio di intermediari immobiliari, anche attraverso portali online, per affittare per brevi periodi un appartamento a turisti non trasforma la locazione in attività di impresa. Di conseguenza il “privato” che si avvale dei servizi delle piattaforme online per le “locazioni brevi” può legittimamente optare l’applicazione della cedolare secca sugli affitti

In base al regime fiscale cd. “delle locazioni brevi”, i redditi derivanti da tali contratti possono essere assoggettati a tassazione optando per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, con aliquota del 21 per cento.
A tal fine si considerano “locazioni brevi” i contratti di locazione, sublocazione e comodato a titolo oneroso di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La disposizione rimette poi al Ministero dell’Economia e delle Finanze, la possibilità di definire con proprio decreto di natura regolamentare i criteri in base ai quali l’attività di locazioni brevi si presume svolta in forma imprenditoriale, configurando un reddito d’impresa che esclude l’applicazione della cedolare secca.
In merito all’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi, è stato sollecitato il parere dell’Agenzia delle Entrate, alla luce di una norma locale (Legge provinciale di Bolzano), secondo la quale, la circostanza di avvalersi di portali telematici (quali, ad esempio AirBnB) che offrono servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione comporterebbe la qualificazione di un’attività commerciale, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap), il numero di partita IVA, l’iscrizione alla Camera di Commercio ed all’INPS.
In proposito, esclusa la possibilità che la legge provinciale possa assumere rilevanza ai fini fiscali, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il regime fiscale delle “locazioni brevi” si applica:
– sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore;
– sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Condizione necessaria per l’applicazione delle cedolare secca è, invece, che i contratti di locazione (breve) siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.
Riguardo a quest’ultimo requisito si osserva che, dal 2017 ad oggi, il Ministero non ha adottato il decreto che definisce i criteri presuntivi dell’attività svolta in forma imprenditoriale.
Trovano applicazione, dunque, i principi generali in materia di impresa, secondo i quali, con riferimento all’attività di locazioni immobiliari, il carattere imprenditoriale non è connotato nello svolgimento dell’attività stessa, ma si configura quando l’esercizio dell’attività è organizzato in forma di impresa. Ipotesi che si realizza, ad esempio, quando insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile (quali, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti) per i quali è sintomatico un livello seppur minimo di organizzazione.
D’altronde, la stessa disciplina della cedolare secca per le locazioni brevi, riconosce espressamente la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva per i contratti stipulati con l’intermediazione di portali telematici.
Fermo restando il rispetto delle altre condizioni, dunque, è escluso che l’utilizzo dei servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione offerti dai portali telematici per l’esercizio dell’attività di “locazioni brevi” possa configurare la qualificazione di un’attività imprenditoriale e la conseguente disapplicazione della cedolare secca.